Podpojištění nemovitosti: proč vás při požáru nebo povodni nemusí pojišťovna vyplatit v plné výši

Podpojištění nemovitosti: proč nemusíte dostat plnou náhradu

Prasklé potrubí zaplaví byt v přízemí. Voda poškodí podlahy a omítky. Oprava vyjde na pár stovek tisíc korun. Zavoláte pojišťovně v jistotě, že škodu proplatí celou. Místo toho vám ale přijde jen dvě třetiny částky. Není to kvůli žádné výjimce ve smlouvě, ale kvůli číslu, které jste možná nikdy neřešili: pojistné částce, kterou jste kdysi nastavili podle tehdejší hodnoty nemovitosti.

Tomuhle se říká podpojištění. Podle aktuálních průzkumů České asociace pojišťoven (ČAP) je to v Česku běžný problém: sedm z deseti rodinných domů je podpojištěných, v průměru jen na 60 % skutečné hodnoty. U nemovitostí obecně je to podobné. Podpojištěných je až 70 % z nich, v průměru o 40 %. Dohromady se to týká zhruba 1,3 milionu lidí.

Nejde přitom o to, že by lidé pojistku neměli. Problém je, že ji léta nikdo neaktualizuje. Každý dvanáctý pojištěný smlouvu od podpisu nezměnil ani jednou. A i když lidé o riziku vědí, smlouvu si podle průzkumů reviduje jen asi 28 % z nich. Právě tahle nepozornost se může při škodě pěkně prodražit. Ukážeme si, jak se správná pojistná částka počítá a proč je to u bytu a u domu jinak.

Co si z článku odnést:

• Pojišťovna může krátit plnění i u běžné, částečné škody, ne jen při totálním požáru.
• Nejčastější příčinou podpojištění je to, že lidé smlouvu léta neaktualizují, i když hodnota nemovitosti roste.
• U domu se pojišťuje reprodukční (stavební) cena, u bytu záleží na pojišťovně a bance, vyplatí se to ověřit.

Co je podpojištění

Podpojištění nastává, když je nemovitost pojištěná na nižší částku, než je ve skutečnosti potřeba. Pojišťovna pak škodu nevyplatí celou, ale jen poměrnou část, přesně v tom poměru, o kolik je pojistná částka nižší než skutečná hodnota.

Příklad: Dům by měl být pojištěný na 6 000 000 Kč, ve smlouvě je ale jen 4 000 000 Kč. To je 66,7 % skutečné hodnoty. Přijde vichřice a strhne střechu, oprava vyjde na 300 000 Kč. Pojišťovna ale nevyplatí celou tuto částku, jen 66,7 % z ní, tedy 200 000 Kč. Zbylých 100 000 Kč zaplatí majitel sám.

Netýká se to jen požárů

Pozor: podpojištění se může projevit i u škody na střeše za 300 000 Kč. Nemusí jít o zničení celého domu.

Pojišťovna může krátit plnění i u běžné, částečné škody, ne jen při totálním požáru. To je ostatně nejčastější omyl: lidé si myslí, že podpojištění řeší jen situaci, kdy dům úplně shoří. Ve skutečnosti se dotýká hlavně běžných oprav typu zatečení nebo strhaná střecha, protože těch je mnohem víc než totálních škod. (U totální škody se navíc většinou vyplatí celá sjednaná pojistná částka, takže tam ke krácení nedochází stejným způsobem.) Pojišťovny navíc drobný rozdíl tolerují: pokud je pojistná částka nižší jen o 10 až 20 %, tedy třeba 500 000 Kč u pojistky na 5 000 000 Kč, plnění ještě nekrátí.

Byt vs. rodinný dům: kdo pojišťuje co

U bytu se pojištění dělí na dvě části. Společné části domu, tedy střechu, fasádu, výtah a základy, pojišťuje společenství vlastníků jednotek (SVJ) hromadně za celou budovu. Každý vlastník bytu na to přispívá formou fondu oprav. Vlastní byt, tedy podlahy, dveře, koupelnu nebo vestavěné skříně, si pojišťuje a hradí sám.

U rodinného domu je to jednodušší: vlastník pojišťuje celou stavbu sám, protože za ni nikdo jiný neodpovídá. Pojistná částka musí pokrýt celou hodnotu domu, obvykle i vedlejší stavby jako garáž, plot, bazén nebo přípojky.

Obvyklá cena vs. reprodukční cena

Tady vzniká nejvíc zmatku, protože oba pojmy znějí podobně, ale znamenají něco jiného.

Obvyklá cena (taky tržní cena) je částka, za kterou by se nemovitost dala dnes reálně prodat. Počítá se s ní poloha, poptávka v okolí i pozemek.

Reprodukční cena je částka, za kterou by šlo nemovitost dnes znovu postavit od základů, ze současných cen práce a materiálu. Pozemek se do ní nepočítá, protože ten při požáru nezanikne, zůstane majiteli i dál.

Rodinný dům → reprodukční cena

Dům má tržní hodnotu 12 000 000 Kč, ale postavit ho znovu by dnes stálo jen 7 500 000 Kč. Pro pojištění je správné právě těch 7 500 000 Kč, ne celá tržní cena. Rozdíl 4 500 000 Kč totiž tvoří hodnota pozemku a atraktivní lokality, a tu pojišťovna neproplácí, protože pozemek majiteli po požáru zůstává, jen na něm nestojí dům. Pojistit dům na celou tržní cenu by byla zbytečně vysoká, a tedy zbytečně drahá pojistka.

Byt → záleží na pojišťovně a bance

U bytu praxe není jednotná. Některé pojišťovny počítají s tržní cenou bytu, protože vlastník bytu je zároveň spoluvlastníkem celého domu, ne majitelem samostatné stavby. Jiné pojišťovny a banky naopak chtějí u bytu, stejně jako u domu, reprodukční cenu. Česká spořitelna to má na svém webu napsané přímo: u hypoték vychází z reprodukční ceny, jen u bytů počítá s tržní hodnotou. Proto je dobré vědět, s jakým základem pracuje vaše konkrétní smlouva:

• Pokud pojišťovna počítá s reprodukční cenou, hlídejte růst stavebních nákladů, stejně jako u domu.
• Pokud počítá s tržní cenou, hlídejte hlavně to, jak rostou ceny bytů ve vaší lokalitě. Ve velkých městech rostly v posledních letech nejrychleji, takže tam bývá rozdíl mezi oběma základy největší.

Proč na tom skutečně záleží

Pro představu: byt s tržní hodnotou 4 000 000 Kč může mít podíl na reprodukční hodnotě domu jen kolem 2 200 000 Kč.

Pokud byste ho pojistili jen na tuto nižší částku a on by při požáru úplně zanikl, dostanete oněch 2 200 000 Kč. Za tuto částku si ale podobný byt ve stejné lokalitě zpátky nekoupíte.

Proto na tom skutečně záleží, s jakým číslem vaše pojistka počítá.

Jak si to ohlídat

• U domu vycházejte z reprodukční hodnoty spočítané kalkulačkou pojišťovny nebo znalcem. Nespoléhejte na cenu, za kterou jste dům koupili, ani na odhad z realitního inzerátu.
• U bytu se nejdřív zeptejte pojišťovny nebo banky, s jakým základem počítají, reprodukčním, nebo tržním. Teprve pak víte, co sledovat.
• Zkontrolujte, jestli máte v pojistce zapnutou automatickou valorizaci (pravidelné navyšování podle vývoje cen). I tak si ale smlouvu jednou za dva až tři roky projděte ručně, a určitě po každé větší rekonstrukci. Spoléhat na to, že se "nic nestane", se nevyplácí: v roce 2024 poprvé předběhly povodně požáry jako nejnákladnější typ škody na nemovitostech, pojišťovny na ně vyplatily přes 19 miliard korun.
• Pokud bydlíte v bytě, ověřte si u SVJ, že má pojistku celé budovy v pořádku. Podpojištění domu jako celku se totiž nepřímo dotkne i vás.

Nejste si jistí, jak na tom je vaše pojistka?

Jak ukazují příklady výše, rozdíl mezi správnou a špatně nastavenou pojistnou částkou může být statisíce, u domů klidně i miliony korun. Pokud si nejste jistí, jestli je vaše pojistka nastavená správně, ozvěte se mi, projdeme si to spolu a řeknu vám na rovinu, jak na tom jste.

Konkrétní podmínky, tolerance i způsob výpočtu se liší pojišťovnu od pojišťovny. Čísla v článku slouží jako orientace, ne jako přesný výpočet pro vaši smlouvu.